Oui, certains prêteurs acceptent d’inclure les frais d’achat dans un prêt hypothécaire, mais c’est l’exception et non la règle. En Belgique, la Banque nationale attend des banques qu’elles limitent les crédits dépassant la valeur du bien, et Wikifin recommande de disposer d’assez d’économies pour couvrir au moins les frais liés à l’achat. Avant de chercher à les emprunter, il faut donc savoir combien ils coûtent réellement dans votre Région, et ce que leur financement change sur la mensualité.

Ce que recouvrent les « frais de notaire »

L’expression est trompeuse : seule une petite partie revient au notaire. Lors d’un achat financé par un crédit, deux actes sont en général signés le même jour, chacun avec ses propres frais.

1. Les frais de l’acte d’achat

• Droits d’enregistrement : impôt régional, perçu par le notaire pour le compte de l’administration. C’est de loin le poste le plus important pour un bien existant.
• Honoraires du notaire : fixés par la loi selon un barème dégressif ; tous les notaires appliquent le même tarif (Wikifin).
• Frais administratifs : recherches, certificats, transcription, TVA sur les honoraires et frais.

2. Les frais de l’acte de crédit hypothécaire

• Droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l’hypothèque.
• Droit d’hypothèque de 0,30 % sur le capital et les accessoires inscrits.
• Rétribution hypothécaire : 230 € ou 985 € selon la valeur de l’hypothèque (notaire.be).
• Honoraires selon le barème légal (différent pour un prêt simple et une ouverture de crédit) et frais administratifs.

Wikifin chiffre l’ensemble des frais administratifs (recherches, certificats, transcription et inscription hypothécaire) entre 650 et 1 250 €. La banque peut en plus facturer des frais de dossier et d’expertise. Enfin, pour une construction neuve achetée avec TVA, c’est la TVA de 21 % qui remplace les droits d’enregistrement sur la construction.

Le montant inscrit comprend souvent, en plus du capital, des « accessoires » (intérêts et frais garantis) : les droits de 1 % et 0,30 % sont alors calculés sur une base un peu plus élevée que le seul montant emprunté.

Droits d’enregistrement : ce qui change selon la Région

* À Bruxelles, les 200 000 premiers euros du prix sont exonérés (abattement) si les conditions sont remplies.

Les conditions principales, telles que décrites par notaire.be et la Région de Bruxelles-Capitale :

• Wallonie (3 %) : ne pas posséder un autre bien destiné à l’habitation (vente possible dans les 3 ans), occuper le bien dans les 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir ou une construction neuve) et y garder sa résidence principale au moins 3 ans. Aucun plafond de prix n’est mentionné.
• Flandre (2 %) : acheter son unique habitation, s’y domicilier dans les 3 ans et, si l’on possède déjà une habitation, s’engager à la vendre dans les 2 ans. Faites confirmer votre situation par le notaire avant de signer.
• Bruxelles (abattement) : personne physique qui achète la pleine propriété, ne possède pas d’autre habitation en pleine propriété, prix total de 600 000 € maximum, résidence principale dans les 3 ans et pendant 5 ans sans interruption. L’économie peut atteindre 25 000 €.

Exemple chiffré : un bien de 300 000 €

Hypothèses : habitation propre et unique respectant les conditions ci-dessus, prix de 300 000 €, crédit de 300 000 €. À Bruxelles, les droits portent sur 300 000 − 200 000 = 100 000 € à 12,5 %. Pour un second bien en Wallonie ou à Bruxelles, le taux de 12,5 % s’applique à tout le prix. Les honoraires, la TVA et les frais administratifs de l’acte d’achat ne sont pas chiffrés ici : obtenez-les avec le calculateur de notaire.be.

Sur l’acte de crédit de 300 000 €, les droits proportionnels représentent au minimum 3 000 € (1 %) et 900 € (0,30 %), soit 3 900 €, avant accessoires, rétribution, honoraires et frais administratifs.

En Wallonie, les postes connus avec certitude (droits d’achat, droits du crédit, rétribution et fourchette de frais administratifs de Wikifin) atteignent déjà 13 780 à 15 135 €, sans les honoraires ni la TVA. C’est pourquoi un calcul précis au notaire.be s’impose avant de fixer le montant à emprunter.

Peut-on emprunter les frais d’achat ?

Aucune loi n’interdit à un prêteur de financer les frais, mais trois limites jouent :

1. La quotité. La Banque nationale fixe pour l’habitation propre une référence de 90 % du montant du prêt par rapport à la valeur du bien. Les prêteurs peuvent dépasser ce seuil pour une partie limitée de leur production : 35 % des nouveaux prêts aux primo-acquéreurs, dont au maximum 5 % au-delà de 100 %, et 20 % pour les autres emprunteurs, sans aucun prêt au-delà de 100 %. Pour un investissement locatif, la référence est de 80 %.
2. La valeur retenue. La quotité se calcule sur la valeur du bien financé, souvent fixée par l’expertise de la banque. Si l’expert retient moins que le prix payé, la quotité monte d’autant.
3. La capacité de remboursement. Le Livre VII du Code de droit économique oblige le prêteur à vérifier votre solvabilité. Emprunter les frais augmente la mensualité, ce qui peut suffire à faire échouer le dossier même si la quotité passe.

Concrètement, financer les frais revient presque toujours à dépasser 100 % : seuls certains primo-acquéreurs peuvent l’espérer, et chaque prêteur décide selon son propre quota. La page prêt hypothécaire à 125 % en Belgique détaille ces règles de quotité et les pistes quand l’apport manque.

Certains prêteurs financent les frais par un crédit distinct du crédit principal : cette page sur le financement séparé des frais d’achat d’un logement en explique le principe, les limites et les vérifications à faire avant de signer.

L’impact sur la mensualité

Hypothèses : durée de 25 ans (300 mensualités), taux fixe de 3 % par an purement illustratif (ce n’est pas une offre), taux mensuel équivalent (1,03)^1/12 − 1, assurances et frais non compris. Pour un bien de 300 000 €, les trois montants correspondent à une quotité de 90 %, 100 % et 105 % ; les intérêts sont cumulés sur 25 ans.

Dans cet exemple, emprunter 15 000 € de frais en plus du prix ajoute 70,82 € par mois et 6 245 € d’intérêts. Chaque tranche de 10 000 € financée coûte environ 47,21 € par mois et 4 163 € d’intérêts sur la durée. À l’inverse, apporter 30 000 € de fonds propres (crédit de 270 000 € au lieu de 300 000 €) réduit la mensualité de 141,63 €. Pour tester votre propre budget, voyez comment calculer une mensualité que vous pourrez tenir.

Les risques d’un financement à plus de 100 %

• Dette supérieure à la valeur du bien pendant plusieurs années : en cas de revente rapide (séparation, mutation), le prix peut ne pas suffire à rembourser le solde, les frais d’achat ne se récupérant pas.
• Conditions moins favorables : de nombreux tarifs prévoient une majoration pour une quotité élevée.
• Aucune réserve : Wikifin conseille de ne pas engloutir toutes ses économies dans l’achat et de garder un budget pour les travaux ou les imprévus.

Comment préparer le financement des frais

1. Vérifiez votre droit au taux réduit ou à l’abattement dans votre Région, avant de signer le compromis.
2. Calculez les frais d’achat et de crédit avec les calculateurs de notaire.be, pour le prix et le montant de crédit envisagés.
3. Additionnez les frais de dossier et d’expertise annoncés par la banque.
4. Comparez ce total à votre épargne disponible, en gardant une réserve.
5. Si l’épargne ne couvre pas les frais, demandez explicitement au prêteur s’il accepte une quotité supérieure à 100 %, et comparez l’offre (ESIS) avec une solution à 90 % ou 100 %. Une simulation d’emprunt immobilier aide à comparer les scénarios.

Erreurs fréquentes

• Confondre les frais de l’acte d’achat et ceux de l’acte de crédit : ce sont deux factures distinctes.
• Utiliser un pourcentage « moyen » alors que les droits varient fortement selon la Région et votre situation.
• Oublier que l’abattement bruxellois ou les taux réduits sont récupérés si les conditions de domicile ne sont pas respectées.
• Financer l’apport ou les frais par un prêt à tempérament : la mensualité supplémentaire est prise en compte dans l’analyse de solvabilité et peut faire refuser le crédit hypothécaire.

Sources

• notaire.be (Fednot), Droits d’enregistrement en Région wallonne, en Région flamande, réduction et abattement à Bruxelles, Les frais liés au crédit hypothécaire et calculateurs de frais (consultés le 25/09/2026).
• Région de Bruxelles-Capitale, Abattement sur les droits de vente (consulté le 25/09/2026).
• Wikifin (FSMA), Quels sont les frais à prévoir en cas d’achat immobilier ? et De quel budget faut-il disposer ? (mis à jour le 01/06/2026, consultés le 25/09/2026).
• Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consultée le 25/09/2026).
• SPF Économie, Livre VII du Code de droit économique (obligations du prêteur en matière de crédit hypothécaire).

Les calculs ci-dessus sont des exemples fondés sur des hypothèses explicites. Les montants exacts dépendent de votre dossier et de l’acte : seul le notaire peut les établir.