Simulation prêt hypothécaire ING : lire et comparer le résultat

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ING Belgique met en ligne une page « Simulation prêt hypothécaire », comme la plupart des banques belges. Le résultat obtenu est une estimation : il est utile pour situer votre budget, mais elle ne vaut ni offre ni accord : le taux, le TAEG et les conditions réelles ne sont connus qu’avec la fiche ESIS et l’offre de crédit. Ce guide indépendant explique ce que vous obtenez, comment le lire et comment comparer ce résultat avec d’autres prêteurs.

L’essentiel

  • La simulation d’ING donne une estimation ; seule l’offre écrite, accompagnée de la fiche ESIS, engage le prêteur.
  • Une simulation est gratuite ; des frais de dossier (350 € maximum pour un crédit hypothécaire) ne sont dus que si vous acceptez une offre.
  • Allonger la durée (ING consacre une page à l’emprunt « jusqu’à 30 ans ») augmente le montant empruntable, mais aussi le total des intérêts.
  • Comparez toujours le TAEG et le coût total calculés sur le même scénario chez plusieurs prêteurs.

Ce guide n’est pas publié par ING et n’a aucun lien avec cette banque. Les montants ci-dessous sont des exemples calculés à partir d’hypothèses, pas des offres.

Ce que la simulation d’ING vous demande et vous donne

La simulation se fait sur la page Simulation prêt hypothécaire d’ING. Comme pour tout calcul de ce type, le point de départ est votre capacité de remboursement, pas seulement le prix du bien. Avant de lancer le calcul, rassemblez :

  • vos revenus nets mensuels (ceux de chaque emprunteur si vous empruntez à deux) ;
  • vos charges de crédit en cours (prêt auto, prêt personnel, ouverture de crédit) : le prêteur les verra de toute façon à la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB ;
  • la durée souhaitée : testez-en au moins deux ;
  • le prix du bien et vos fonds propres, pour vérifier que le montant estimé couvre réellement votre projet ;
  • les frais d’achat (droits d’enregistrement ou TVA, notaire, hypothèque), à estimer à part : ils varient selon la Région et ne sont pas compris dans le TAEG.

Le résultat d’un tel outil est une estimation de montant et de mensualité. Les écrans et champs exacts de l’outil peuvent évoluer : vérifiez-les directement sur ing.be. Les tarifs d’ING (taux, formules, frais) figurent dans ses documents d’information et dans l’offre ; ils ne sont pas repris ici : les pages d’ING n’étaient pas consultables par notre outil de vérification le 26 septembre 2026.

Comment lire le résultat

Le montant empruntable dépend surtout de la mensualité acceptable

Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, indique que le remboursement mensuel d’un crédit hypothécaire ne doit pas dépasser environ un tiers des revenus mensuels du ménage. Avec une mensualité fixée, le montant que vous pouvez emprunter varie fortement selon la durée et le taux.

Exemple illustratif : ménage disposant de 3 600 € nets par mois, mensualité maximale d’un tiers (1 200 €), taux fixe hypothétique de 3 % par an, mensualités constantes, assurances et frais non compris.

  • 20 ans : environ 217 166 € empruntables, 70 834 € d’intérêts au total ;
  • 25 ans : environ 254 179 € empruntables, 105 821 € d’intérêts ;
  • 30 ans : environ 286 107 € empruntables, 145 893 € d’intérêts.

Méthode : taux mensuel équivalent au taux annuel de 3 %, valeur actuelle de 240, 300 ou 360 mensualités de 1 200 €. Passer de 25 à 30 ans permet d’emprunter environ 32 000 € de plus, mais ajoute environ 40 000 € d’intérêts. Le détail mois par mois se lit dans un plan d’amortissement.

La quotité : la part du prix que vous empruntez

La quotité (ou loan-to-value) compare le montant emprunté à la valeur du bien. La Banque nationale de Belgique (BNB) attend des prêteurs qu’ils limitent la part des nouveaux prêts dépassant 90 % pour un logement occupé par son propriétaire (80 % pour un investissement locatif). Une marge est prévue, notamment jusqu’à 35 % de la production pour les primo-acquéreurs. La BNB précise qu’elle n’interdit pas ces prêts : il s’agit de limites globales, pas d’une règle individuelle. Wikifin conseille d’être idéalement en mesure de payer 10 à 25 % du prix d’achat avec une épargne personnelle ou l’aide de proches.

Le taux affiché n’est pas le coût total

Le taux d’une simulation est un taux indicatif. Le coût réel se lit dans le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre les intérêts, les frais de dossier et d’expertise et, selon Wikifin, le coût des assurances solde restant dû et habitation. Les frais de notaire et les droits d’enregistrement n’y figurent pas. Une réduction de taux liée à d’autres produits (compte, domiciliation du salaire, assurances) doit donc être jugée avec le coût de ces produits.

Taux fixe ou variable : ce que la loi encadre

La plupart des prêteurs proposent un taux fixe et une ou plusieurs formules variables : vérifiez celles d’ING dans son offre. Quelle que soit la banque, le Code de droit économique (art. VII.143) encadre le taux variable d’un crédit hypothécaire :

  • le taux doit pouvoir évoluer à la hausse comme à la baisse ;
  • il ne peut changer qu’à l’issue de périodes d’au moins un an ;
  • la variation suit un indice de référence publié (liste tenue par le SPF Économie) ;
  • l’écart maximal à la hausse ne peut pas dépasser l’écart à la baisse. Wikifin résume la règle générale ainsi : le taux variable peut au maximum doubler (un taux de 2 % reste limité à 4 %), sauf « cap » contractuel plus strict.

Ordre de grandeur : 250 000 € sur 25 ans coûtent environ 1 180 € par mois à 3 %, 1 310 € à 4 % et 1 587 € à 6 % (mensualités constantes, taux mensuel équivalent, calcul sur toute la durée, hypothèses et non offres). Avant de choisir une formule variable, vérifiez que votre budget supporterait la mensualité au taux maximum prévu par le contrat.

De la simulation à l’offre : les étapes

  1. Simuler chez ING et chez d’autres prêteurs avec le même montant, la même durée et le même type de taux.
  2. Demander un crédit : le prêteur évalue votre solvabilité à partir de vos documents (revenus, charges, projet) et consulte la Centrale des crédits aux particuliers.
  3. Recevoir la fiche ESIS : ce formulaire européen standardisé, personnalisé, est remis au plus tard avec l’offre. Il présente les données de la même manière chez tous les prêteurs.
  4. Recevoir l’offre de crédit : pour un crédit hypothécaire à destination immobilière, elle est obligatoire, doit inclure dans le TAEG tous les coûts connus du prêteur et un tableau d’amortissement. Elle lie le prêteur pendant au moins quatorze jours (art. VII.127, § 3 du Code de droit économique).
  5. Négocier puis accepter : c’est l’acceptation de l’offre qui rend les frais de dossier exigibles. Lorsqu’une hypothèque est constituée, l’acte de crédit est ensuite passé devant notaire.

Si le crédit est refusé, le prêteur ne peut réclamer aucune indemnité, en dehors de frais limités prévus par la loi (art. VII.137).

Les limites d’une simulation

  • Elle ne tient pas compte de l’évaluation du bien par l’expert de la banque, qui peut modifier la quotité.
  • Elle n’inclut en général ni les assurances, ni les frais d’achat, ni le précompte immobilier.
  • Le taux proposé dans l’offre peut différer du taux simulé : il dépend de votre profil, de la quotité, de la durée et des produits liés.
  • Aucune simulation ne garantit l’octroi du crédit : chaque prêteur applique ses propres critères.

Comparer avec d’autres prêteurs

Wikifin conseille de consulter votre banque, puis d’autres prêteurs ou intermédiaires, et de « comparer des pommes et des pommes ». Concrètement :

  • refaites le même scénario partout (montant, durée, taux fixe ou même formule variable) ;
  • comparez les TAEG et le coût total indiqués dans les fiches ESIS, pas les taux publicitaires ;
  • notez les conditions des réductions de taux et les frais d’expertise ;
  • ne signez une demande d’offre qu’auprès du prêteur qui vous intéresse le plus, car chaque offre acceptée entraîne des frais de dossier.

Pour la méthode détaillée et un exemple d’écart de taux, voir notre guide crédit hypothécaire au meilleur taux. Pour préparer votre calcul pas à pas, consultez simuler un emprunt immobilier.

Pour aller plus loin

Pour revoir les conditions, les frais et les assurances d’un crédit hypothécaire en Belgique avant de comparer vos simulations, vous pouvez lire le guide du crédit hypothécaire de solucredit.be. Il s’agit d’un lien commercial, sans aucun lien avec ING ; ce guide ne contient ni simulateur ni offre.

Lire le guide

Sources

Consultées le 26 septembre 2026 (pages d’ING : titres relevés le 26 septembre 2026, contenu non consultable par notre outil).

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