L’essentiel
- Pour une habitation que vous occuperez, la Banque nationale (BNB) attend des prêteurs qu’ils limitent les crédits dépassant 90 % de la valeur du bien. Pour un investissement locatif, le seuil est de 80 %.
- Des dépassements restent possibles, mais chaque banque ne peut en accorder qu’une part limitée.
- En plus de la part non financée, l’apport sert en pratique à payer les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais de dossier.
L’apport personnel est l’argent que vous mettez vous-même dans l’achat. En Belgique, aucun texte ne fixe un pourcentage obligatoire pour l’emprunteur. Ce sont les attentes prudentielles de la BNB, adressées aux banques, qui rendent un apport d’au moins 10 % du prix, plus les frais d’achat, courant dans la pratique.
Ce que disent les attentes de la BNB
Depuis 2020, la BNB demande aux prêteurs de limiter la part de leurs nouveaux crédits dont la quotité (montant emprunté / valeur du bien) dépasse un seuil :
| Type de prêt | Seuil | Part tolérée au-delà |
|---|---|---|
| Habitation propre, primo-acquéreur | 90 % | 35 % (max. 5 % au-delà de 100 %) |
| Habitation propre, autres | 90 % | 20 % (aucun au-delà de 100 %) |
| Investissement locatif | 80 % | 10 % (aucun au-delà de 90 %) |
La BNB n’interdit donc pas les prêts à quotité élevée : un primo-acquéreur peut obtenir plus de 90 %, mais la banque réserve ces dossiers aux profils qu’elle juge solides. Un apport plus important améliore vos chances et réduit le montant emprunté, donc les intérêts payés.
Ce que l’apport doit couvrir
- La part du prix non financée : au moins 10 % pour une habitation propre si vous restez sous le seuil de 90 %.
- Les droits d’enregistrement, dont le taux dépend de la région.
- Les frais de notaire pour l’acte d’achat et, séparément, pour l’acte de crédit hypothécaire (honoraires, frais administratifs, TVA, inscription hypothécaire).
- Les frais liés au crédit : frais de dossier et d’expertise éventuels, qui doivent figurer dans le TAEG.
Droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique
- Wallonie : taux réduit de 3 % depuis le 1er janvier 2025 (taux normal 12,5 %), si vous ne possédez pas d’autre logement et que vous vous y domiciliez dans les délais.
- Flandre : 2 % depuis le 1er janvier 2025 pour l’achat de votre seule habitation.
- Bruxelles : taux de 12,5 %, avec un abattement de 200 000 € (aucun droit sur cette première tranche) si le prix, frais compris, ne dépasse pas 600 000 € et que vous y gardez votre résidence principale 5 ans.
Chaque régime a d’autres conditions : faites confirmer votre cas par le notaire avant de signer le compromis.
Exemple chiffré : habitation de 250 000 €
Hypothèses : premier achat de votre seul logement, prix de 250 000 €, crédit limité à 90 % du prix (225 000 €), conditions du taux réduit ou de l’abattement remplies. Les frais de notaire ne sont pas inclus : ils s’ajoutent.
| Région | Droits | Apport hors notaire |
|---|---|---|
| Wallonie (3 %) | 7 500 € | 32 500 € |
| Bruxelles | 6 250 € | 31 250 € |
| Flandre (2 %) | 5 000 € | 30 000 € |
Calcul : 10 % de 250 000 € = 25 000 €, plus les droits. À Bruxelles : (250 000 − 200 000) × 12,5 % = 6 250 €. Exemple illustratif, pas une offre. Pour chiffrer les frais de notaire de votre achat et de votre acte de crédit, utilisez les calculateurs de notaire.be.
Comment constituer son apport
- Épargne : la banque regarde aussi votre capacité à épargner régulièrement, pas seulement le solde.
- Donation familiale : les droits de donation et la forme (acte notarié, don bancaire) relèvent de la région ; demandez conseil au notaire.
- Prêts publics régionaux : Fonds du Logement à Bruxelles, Société wallonne du crédit social (SWCS) en Wallonie, Vlaams Woningfonds en Flandre, sous conditions de revenus et de prix.
- Vente d’un bien que vous possédez déjà, en tenant compte des conditions du taux réduit.
Financer l’apport par un prêt personnel est risqué : la banque additionne les deux mensualités dans son analyse, et le coût total augmente.
Erreurs fréquentes
- Budgéter 10 % du prix en oubliant les droits et les frais des deux actes notariés.
- Placer toute son épargne dans l’achat sans garder de réserve pour les imprévus.
- Comparer les offres sur le seul taux, sans regarder le TAEG et le coût des assurances.
- Signer un compromis sans condition suspensive d’obtention du crédit.
Questions fréquentes
Peut-on acheter sans apport en Belgique ?
C’est possible mais rare : la banque doit alors placer votre dossier dans sa marge de tolérance au-delà de 90 %, limitée par la BNB. Voir notre page sur le prêt hypothécaire à 125 %.
L’apport change-t-il la mensualité ?
Oui : chaque euro apporté est un euro non emprunté. Pour estimer une mensualité tenable, lisez notre guide sur le calcul des mensualités et celui sur le coût d’un crédit logement.
Lien vers un site commercial partenaire.
Sources
- BNB — FAQ attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 25/09/2026)
- notaire.be — Droits d’enregistrement en Région wallonne (infofiche 2025, consulté le 25/09/2026)
- notaire.be — Nouveautés en Flandre au 1er janvier 2025 (22/11/2024, consulté le 25/09/2026)
- be.brussels — Abattement sur les droits d’enregistrement (consulté le 25/09/2026)