Belfius propose trois familles de prêt immobilier : taux fixe, taux variable « protégé » (qui ne peut pas monter au-dessus du taux de départ) et taux variable classique avec un plafond (cap). Ses taux de référence figurent dans une fiche tarifaire publique, mais le taux qui compte est celui de votre offre personnelle : il dépend des assurances souscrites chez Belfius, des réductions énergie et d’éventuelles majorations liées à votre profil. Ce guide explique, étape par étape, comment lire la fiche tarifaire et une offre de prêt hypothécaire Belfius, puis comment la comparer.

Page d’information sans lien avec Belfius Banque : elle n’est ni publiée ni validée par la banque. Les chiffres cités proviennent de la fiche « Tarif des crédits hypothécaires n° 4024 du 28/09/2026 » publiée sur belfius.be (consultée le 26/09/2026). Belfius met cette fiche à jour fréquemment : vérifiez la version en vigueur avant de comparer. Ces chiffres ne constituent pas une offre.

Étape 1 : identifier la formule de taux

La première ligne à repérer dans une simulation ou une offre Belfius est le nom de la formule. Il indique si et quand le taux peut changer.

• Taux fixe : le taux reste identique pendant toute la durée. La fiche tarifaire prévoit des durées jusqu’à 30 ans (360 mois), avec un taux qui augmente légèrement avec la durée ; la page produit de Belfius présente la durée de 30 ans comme destinée aux projets économes en énergie pour la résidence principale. Faites confirmer la durée maximale pour votre projet.
• Taux variable protégé (« +0%/-2% ») : révision tous les 3 ans (formule 3/3/3) ou tous les 5 ans (5/5/5). Le taux ne peut pas dépasser le taux initial, sauf si une réduction conditionnelle est supprimée. À la baisse, il peut diminuer de 2 points au maximum, sans devenir négatif.
• Taux variable avec cap : 1/1/1, 3/3/3, 5/5/5, 10/5/5, 15/5/5 ou 20/5/5. Le premier chiffre est la durée de la première période à taux fixe (en années), les suivants la fréquence des révisions ensuite. Le « cap » fixe la hausse maximale : par exemple « Cap 2 » signifie au plus environ 2 points au-dessus du taux initial.

Deux cas demandent une lecture attentive. Pour la formule 1/1/1 Cap 2,5, la hausse est limitée à 1 point à la première révision et à 2 points à la deuxième, puis à 2,5 points. Pour la formule 3/3/3 Cap 3 « hybride », la première révision ne peut pas faire monter le taux, mais les suivantes peuvent l’augmenter jusqu’à 3 points.

La loi encadre toutes ces formules : un taux variable doit pouvoir baisser autant qu’il peut monter, il ne peut changer qu’après des périodes d’au moins un an et il suit un indice de référence officiel. La fiche n° 4024 reprend les valeurs d’indices d’août 2026 : 2,722 % pour l’indice A (révision annuelle), 2,907 % pour l’indice C (révision tous les 3 ans) et 3,150 % pour l’indice E (révision tous les 5 ans).

Étape 2 : distinguer le taux affiché de votre taux personnel

Le taux publié par Belfius est un « tarif avantage ». Il intègre déjà deux réductions de 0,20 point chacune :

• une assurance solde restant dû souscrite et maintenue chez Belfius pour la totalité du montant emprunté ;
• une assurance incendie souscrite et maintenue chez Belfius.

Si vous prenez ces assurances ailleurs, le taux de votre offre sera plus élevé. La loi permet toutefois de changer d’assureur sans perdre la réduction après le premier tiers de la durée du crédit, ou plus tôt dans certains cas (hausse tarifaire de l’assureur, par exemple). Comparez donc le prix des assurances avec celui de la réduction de taux.

D’autres éléments modifient le taux :

• Réductions énergie : 0,20 point pour un logement économe en énergie (PEB de 150 kWh/m²/an au maximum), une construction neuve économe, une rénovation énergétique (selon Belfius, le PEB doit baisser d’au moins 30 %, et cette réduction vise les crédits à taux fixe) ou, de façon différée, un logement qui atteint ce niveau dans les 7 ans suivant l’acte. Elles doivent être demandées avant la signature de la demande de crédit.
• Majorations : selon la fiche, Belfius tient compte notamment du projet, du montant, de la durée, de la quotité, de la capacité de remboursement et des revenus. La majoration peut aller jusqu’à 1 point, 2 points pour un refinancement interne et 0,5 point pour un « risque spécial ».

Étape 3 : lire la fiche ESIS et le TAEG

Une simulation n’est pas une offre. Au moment de l’offre, le prêteur doit vous remettre gratuitement une fiche ESIS (Informations européennes standardisées), établie selon votre situation. C’est le document à mettre côte à côte avec celui des autres banques.

Le TAEG (taux annuel effectif global) de l’ESIS ajoute au taux débiteur les frais connus du prêteur : frais de dossier, frais d’hypothèque, primes d’assurance obligatoires. Belfius publie un exemple représentatif :

• 170 000 € sur 20 ans à taux fixe 5,141 % ;
• mensualité de 1 124,12 € ;
• TAEG de 6,12 %, primes d’assurance solde restant dû et incendie et frais d’hypothèque compris ;
• montant total à rembourser, frais et primes inclus : 286 990,84 €.

L’écart entre 5,141 % et 6,12 % montre pourquoi comparer seulement les taux débiteurs peut induire en erreur.

Étape 4 : compter les frais en dehors du taux

• Frais de dossier : 350 € pour un nouveau crédit hypothécaire, payables seulement après acceptation de l’offre. Une nouvelle offre demandée avant l’acte coûte 100 €.
• Expertise : selon Belfius, aucune expertise n’est facturée dans la majorité des cas. Sinon, le tarif va de 50 € à 115 € pour une estimation sans visite et commence à 190 € pour un terrain et à 285 € pour un bâtiment de 150 m² au maximum (350 € en cas de travaux de plus de 25 000 €) lorsqu’une visite sur place est nécessaire.
• Frais d’hypothèque : perçus par le notaire. Belfius les estime à 4 200,89 € pour une inscription de 170 000 €.
• Indemnité de mise à disposition : pour un crédit de construction ou de rénovation, 0,10 % par mois sur la partie non encore utilisée, à partir du 4^e mois suivant l’acte. Par exemple, 60 000 € non utilisés coûtent 60 € par mois.
• Frais d’achat : droits d’enregistrement et honoraires du notaire liés à l’achat ne sont pas dans le TAEG. Ils s’ajoutent à votre budget.

Étape 5 : vérifier la quotité et vos fonds propres

La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. La Banque nationale de Belgique recommande aux prêteurs de limiter la part des crédits au-delà de 90 % de la valeur du bien (80 % pour un investissement locatif). Une partie des nouveaux crédits peut dépasser ce seuil, par exemple 35 % des prêts aux primo-acquéreurs. Selon la BNB, les prêteurs n’accordent plus guère de prêts au-delà de 100 %, sauf dans des dossiers spécifiques. En pratique, prévoyez des fonds propres pour les frais d’achat et une partie du prix.

Pour estimer le montant finançable avant de consulter une banque, vous pouvez suivre notre méthode pour simuler un emprunt immobilier.

Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans

Hypothèses : taux « tarif avantage » de la fiche Belfius n° 4024 du 28/09/2026 (formules 16-20 ans), remboursement mensuel constant, calcul par la formule d’annuité sur le taux mensuel publié. Frais et assurances non compris. Ce sont des illustrations, pas des offres.

• Taux fixe, tarif avantage (5,141 %) : 1 322,53 € par mois, 117 407 € d’intérêts sur 20 ans.
• Même crédit sans les deux assurances Belfius (environ 5,56 %) : 1 367,12 € par mois, 128 109 € d’intérêts, soit environ 10 700 € de plus. Ce surcoût est à comparer avec l’économie réalisée sur les primes chez un autre assureur.
• Tarif avantage avec la majoration maximale de 1 point (environ 6,19 %) : 1 435,06 € par mois, 144 415 € d’intérêts.

Avec un taux variable, la mensualité peut changer à chaque révision :

• Variable protégé 5/5/5 (5,338 %) : 1 343,39 € par mois au départ. Si le taux baissait de 2 points à la révision de la 5^e année, la mensualité passerait à environ 1 180,31 € ; s’il n’y a pas de baisse, elle reste identique.
• Variable 5/5/5 Cap 2 (5,188 %) : 1 327,50 € par mois au départ. Dans le pire cas (hausse maximale de 2 points à la 5^e année), la mensualité monterait à environ 1 507,16 €.

Le taux protégé coûte donc un peu plus cher au départ que le Cap 2, en échange de l’absence de hausse possible.

Remboursement anticipé, refinancement et souplesse

Vous pouvez rembourser votre crédit hypothécaire, en tout ou en partie, avant la date prévue. Prévenez le prêteur par envoi recommandé au moins dix jours avant. Le contrat peut limiter les remboursements partiels, mais il ne peut pas exclure un remboursement partiel par année civile, ni un remboursement d’au moins 10 % du montant initial du crédit.

La loi plafonne l’indemnité de remploi à trois mois d’intérêts. Belfius la calcule sur le capital remboursé anticipativement, au taux du crédit. Par exemple, rembourser 50 000 € d’un crédit à 5,141 % coûte environ 628 € d’indemnité.

Depuis le 10 juin 2024, aucune indemnité de remploi n’est due si vous refinancez chez le même prêteur, et les frais de dossier sont alors limités. Chez Belfius, ils sont de 175 €. Vérifiez cependant le nouveau taux proposé : la fiche prévoit une majoration possible jusqu’à 2 points pour un refinancement interne.

Belfius annonce aussi plusieurs options sur son site : passer une fois gratuitement d’un taux variable à un taux fixe, suspendre les remboursements pendant 3 mois, réemprunter le capital déjà remboursé sans nouveaux frais de garantie hypothécaire et modifier la durée. Demandez à les voir écrites dans l’offre et le contrat.

Comparer avec d’autres prêteurs

Pour comparer correctement, demandez à chaque établissement le même montant, la même durée et la même formule de taux, avec ou sans les mêmes assurances. Comparez ensuite les TAEG et les montants totaux des fiches ESIS. Chaque demande d’offre peut entraîner des frais de dossier : signez uniquement auprès du prêteur retenu. Notre page crédit hypothécaire au meilleur taux détaille la négociation. Pour un prêt à tempérament ou un prêt voiture chez Belfius, voir notre page prêt Belfius.

Erreurs fréquentes

• Comparer le taux du « tarif avantage » d’une banque avec le taux sans assurances d’une autre.
• Oublier les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire, qui ne sont pas compris dans le TAEG.
• Choisir un taux variable en ne regardant que la mensualité de départ, sans calculer la mensualité maximale après révision.
• Perdre une réduction conditionnelle en résiliant trop tôt une assurance liée au crédit.
• Laisser une partie d’un crédit travaux inutilisée plusieurs mois sans tenir compte de l’indemnité de mise à disposition.

Avant de demander une offre

Une offre de crédit hypothécaire n’est jamais garantie : chaque prêteur examine votre solvabilité et consulte la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB avant de décider. Avant de contacter plusieurs banques, vous pouvez relire les notions générales (quotité, ESIS, TAEG, assurance solde restant dû, indemnité de remploi) dans le guide que solucredit.be consacre au crédit hypothécaire (site commercial sans lien avec Belfius). Ce guide ne contient pas d’offre ni de simulateur.

Lire le guide

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Sources

• Belfius Banque, Tarif des crédits hypothécaires n° 4024 du 28/09/2026 (formules, réductions, majorations, frais, indemnités, exemples représentatifs), consulté le 26/09/2026.
• Belfius Banque, page Crédit hypothécaire (formules de taux, réductions énergie, durée, options de flexibilité), consultée le 26/09/2026.
• Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires, consultée le 26/09/2026.
• Wikifin (FSMA), Comment comparer des crédits hypothécaires ?, Taux fixe ou taux variable ? et Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?, consultés le 26/09/2026.
• Code de droit économique, Livre VII, art. VII.127 (ESIS), VII.141 (frais), VII.143 (taux variable), VII.147 (réductions conditionnelles), VII.147/11 et VII.147/12 (remboursement anticipé), SPF Économie, version consolidée du Moniteur belge au 24/09/2026, consultée le 26/09/2026.