« Combien la banque peut-elle me prêter ? » ou « combien puis-je emprunter ? » : la réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Chaque prêteur applique sa propre grille, mais tous partent des mêmes éléments : vos revenus, vos charges, vos dettes en cours et la valeur du bien financé. Cet article explique comment ils sont combinés, avec un exemple chiffré pour estimer votre propre montant avant de rencontrer une banque.

Ce que la loi impose au prêteur

Avant de conclure un crédit hypothécaire, le prêteur doit procéder à une « évaluation rigoureuse » de votre solvabilité, sur la base d’informations relatives à vos revenus et à vos dépenses. Il doit aussi consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB (art. VII.133, § 1er du Code de droit économique).

Il ne peut accorder le crédit que s’il estime raisonnablement que vous pourrez respecter vos obligations. Surtout, l’évaluation ne peut pas reposer essentiellement sur le fait que le bien vaut plus que le crédit, ni sur une hausse attendue de sa valeur (art. VII.133, § 2). Un bien de valeur ne suffit donc pas : ce sont vos revenus qui fixent le premier plafond.

Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, résume ce contrôle en trois éléments : votre niveau de revenus, votre situation personnelle (pour estimer vos dépenses) et vos dettes. Si l’analyse conclut que vous ne pourrez pas faire face aux charges du crédit, ou s’il existe un doute raisonnable, le prêteur doit refuser.

Premier plafond : votre capacité de remboursement

Le prêteur part de votre revenu disponible, retire vos charges et vos autres remboursements, puis détermine la mensualité qu’il juge soutenable. Le pourcentage de revenus retenu (taux d’effort) et le « reste à vivre » minimal varient d’un établissement à l’autre et selon la composition du ménage : aucun seuil commun n’est publié, et un dossier refusé chez l’un peut être accepté chez un autre.

Cette mensualité se traduit ensuite en capital. Pour un prêt à mensualités constantes :

Capital empruntable = mensualité × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ÷ i

où i est le taux mensuel et n le nombre de mois. Deux leviers changent donc le résultat : le taux et la durée. Pour fixer d’abord une mensualité tenable, suivez la méthode de notre article calculer une mensualité de crédit immobilier que vous pourrez tenir.

Ce qui réduit ce plafond

• Les crédits en cours (prêt auto, prêt personnel, ouverture de crédit) : leurs mensualités sont déduites de ce que vous pouvez consacrer au nouveau prêt. Le prêteur les voit à la Centrale des crédits.
• Des revenus jugés moins stables : période d’essai, contrat temporaire, début d’activité indépendante. Chaque prêteur a sa propre approche.
• Le coût de l’assurance solde restant dû et des autres assurances demandées, qui s’ajoutent à la mensualité.
• Une hausse de taux : à mensualité égale, un taux plus élevé réduit le capital (voir l’exemple ci-dessous).

Emprunter à deux

À deux, les revenus s’additionnent, mais les charges et dettes aussi. Le prêteur doit analyser la solvabilité de chaque emprunteur, et chacun peut être tenu de rembourser la totalité du solde si l’autre ne paie plus (Wikifin).

Second plafond : la quotité et la valeur du bien

La quotité (en anglais loan-to-value, LTV) est le rapport entre le montant du crédit hypothécaire et la valeur du bien financé. Selon Wikifin, la banque fait expertiser le bien et calcule le montant prêté en fonction de cette valeur d’expertise, qui peut différer du prix d’achat.

Les attentes prudentielles de la BNB fixent ces seuils pour les nouveaux prêts :

Type de prêt	Seuil LTV	Part autorisée au-delà
Habitation propre, primo-acquéreur	90 %	35 % (dont 5 % max. au-delà de 100 %)
Habitation propre, autres	90 %	20 % (rien au-delà de 100 %)
Investissement locatif	80 %	10 % (rien au-delà de 90 %)

Ces limites portent sur la production annuelle de chaque prêteur : ce ne sont pas des interdictions individuelles. La BNB précise que les institutions ne sont pas légalement tenues de les respecter, mais qu’elles doivent justifier tout écart (principe « comply or explain »). Elle constate aussi que les prêteurs n’accordent plus, sauf dossiers spécifiques, de crédits au-delà de 100 % de la valeur. Pour les questions de prêt au-delà de la valeur du bien, voyez notre article sur le prêt hypothécaire à 125 %.

Les dossiers qui cumulent deux risques

La BNB limite aussi à 5 % de la production annuelle les prêts qui dépassent 90 % de quotité et dont les remboursements de dettes dépassent 50 % du revenu disponible mensuel (DSTI). Même limite de 5 % pour les prêts au-delà de 90 % de quotité dont l’endettement total dépasse 9 fois le revenu disponible annuel (DTI). Emprunter beaucoup avec peu d’apport devient donc plus difficile quand la mensualité pèse lourd dans le budget.

Exemple : estimer le montant qu’une banque pourrait prêter

Hypothèses (exemple, pas une offre) : un ménage dispose de 3 800 € nets par mois, sans autre crédit en cours. Après examen de son budget, il retient une mensualité de 1 250 € (soit 32,9 % de ses revenus). Il vise une habitation dont la valeur d’expertise est de 300 000 € et estime ses frais d’achat à 30 000 €. Les taux de 3 % et 4 % (taux annuels, convertis en taux mensuel équivalent) sont des hypothèses de calcul, pas des taux du marché. Assurances non comprises.

Plafond 1 : capital que permet une mensualité de 1 250 €

Taux (hypothèse)	20 ans	25 ans
3 %	226 214 €	264 770 €
4 %	207 566 €	238 597 €

Plafond 2 : quotité de 90 % de 300 000 € = 270 000 €.

Lecture : dans les quatre cas, c’est la mensualité qui limite le montant, pas la valeur du bien. À 4 % sur 25 ans, le ménage peut espérer environ 238 600 €. Il lui faudrait alors apporter 300 000 − 238 597 + 30 000 = 91 403 € de fonds propres, au lieu de 60 000 € si la quotité de 90 % était atteinte. Allonger la durée de 20 à 25 ans augmente le capital, mais aussi les intérêts : à 4 %, ils passent d’environ 92 400 € à 136 400 € sur la durée du prêt.

Avec ces chiffres, le ratio DSTI est de 32,9 % et le ratio DTI de 238 597 ÷ (3 800 × 12) ≈ 5,2, loin des seuils de 50 % et de 9 utilisés par la BNB. La décision finale reste celle du prêteur, sur la base de sa propre grille et de vos documents.

Pour reproduire ce calcul avec vos propres chiffres, voyez notre guide pour simuler un emprunt immobilier.

Les frais d’achat : rarement financés

Le montant prêté est calculé sur la valeur du bien. Les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais de l’acte de crédit s’ajoutent au prix et sont le plus souvent payés avec votre épargne. Ils varient selon la région et le type d’achat : notre article prêt hypothécaire et frais de notaire détaille leur calcul, et notre guide sur l’apport personnel aide à estimer la somme à réunir.

Comment augmenter le montant que la banque peut prêter

• Solder ou réduire les crédits en cours avant la demande : chaque mensualité en moins libère de la capacité.
• Augmenter l’apport : il réduit la quotité et vous éloigne des dossiers à risque suivis par la BNB.
• Comparer plusieurs prêteurs : grilles de taux d’effort, prise en compte des revenus et taux proposés diffèrent. Comparez les offres avec la fiche ESIS que chaque prêteur doit vous remettre.
• Vérifier vos données à la Centrale des crédits avant de déposer votre dossier, pour corriger une erreur éventuelle.
• Ne pas allonger la durée par réflexe : le capital augmente, mais le coût total aussi.

Erreurs fréquentes

• Prendre le prix affiché pour la valeur retenue : la banque se base sur l’expertise.
• Oublier les frais d’achat dans le budget : ils ne sont en général pas couverts par le prêt.
• Emprunter au maximum de sa capacité : sans marge, un imprévu (hausse des charges, baisse de revenus) met le budget sous tension.
• Retenir une règle unique (« un tiers des revenus ») comme une limite légale : elle n’existe pas dans la loi, et chaque prêteur a sa propre approche.

Pour la liste des documents et les étapes jusqu’à l’acte, voyez notre guide comment obtenir un crédit immobilier en Belgique.

 

Sources

• Code de droit économique, livre VII, art. VII.133 (Justel, version intégrant les modifications publiées jusqu’au 4 août 2026) : ejustice.just.fgov.be, consulté le 26/09/2026.
• Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires : nbb.be, consultée le 26/09/2026.
• Wikifin (FSMA), « Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire ? » : wikifin.be, consulté le 26/09/2026.