Un plan d’amortissement (ou tableau d’amortissement) détaille, échéance par échéance, ce que vous remboursez d’un emprunt : la part d’intérêts, la part de capital et le capital restant dû. Il montre pourquoi, avec des mensualités constantes, on rembourse surtout des intérêts au début et surtout du capital à la fin. Voici comment le lire, comment le calculer vous-même et à quoi il sert concrètement.
L’essentiel
- Chaque ligne du tableau = une échéance : mensualité = intérêts + capital remboursé.
- Les intérêts du mois se calculent sur le capital restant dû. Ils diminuent donc au fil du temps.
- Exemple : 100 000 € sur 20 ans à 2 % → mensualité de 505,03 €. La première contient 165,16 € d’intérêts, la dernière 0,83 €.
- Le tableau sert à connaître votre solde restant dû, par exemple avant un remboursement anticipé ou un refinancement.
Comment se lit un plan d’amortissement
Un tableau d’amortissement contient généralement une ligne par échéance et les colonnes suivantes :
- N° d’échéance (ou date) : le mois concerné ;
- Mensualité : le montant payé ce mois-là ;
- Intérêts : le prix de l’argent pour ce mois, calculé sur le capital encore dû ;
- Capital amorti : la partie de la mensualité qui réduit réellement votre dette ;
- Capital restant dû : ce que vous devez encore après cette échéance.
Comme le rappelle Wikifin, votre mensualité couvre une partie du capital emprunté et les intérêts. Le tableau d’amortissement donne le détail de cette répartition. Il ne reprend pas les autres charges liées au crédit, comme les primes d’assurance habitation ou d’assurance solde restant dû.
Exemple : 100 000 € sur 20 ans à 2 %
Nous reprenons l’exemple publié par Wikifin : 100 000 € empruntés sur 20 ans (240 mois) à un taux annuel de 2 %, avec mensualités constantes. La mensualité est de 505,03 €. Taux illustratif, pas une offre.
| Échéance | Intérêts / capital amorti | Capital restant dû |
|---|---|---|
| 1 | 165,16 € / 339,87 € | 99 660,13 € |
| 2 | 164,60 € / 340,43 € | 99 319,70 € |
| 12 (fin de la 1re année) | 158,93 € / 346,09 € | 95 884,33 € |
| 120 (mi-parcours) | 91,41 € / 413,61 € | 54 934,54 € |
| 240 (dernière) | 0,83 € / 504,19 € | 0,00 € |
Ce que montre ce tableau :
- la première année, vous payez environ 6 060 € (12 mensualités), dont 1 944,65 € d’intérêts et seulement 4 115,67 € de capital ;
- à mi-parcours (10 ans), il reste encore 54 934,54 € à rembourser, soit plus de la moitié du capital ;
- sur toute la durée, le coût total des intérêts atteint 21 206,35 € (121 206,35 € remboursés au total). Avec la mensualité arrondie à 505,03 €, l’écart n’est que de quelques centimes, généralement corrigé sur la dernière échéance.
La formule pour calculer votre plan d’amortissement
Vous pouvez reconstituer le tableau vous-même, par exemple dans un tableur, en quatre étapes.
- Convertir le taux annuel en taux mensuel. Dans l’exemple de Wikifin, le taux mensuel est le taux équivalent : taux mensuel = (1 + taux annuel)^(1/12) − 1, soit environ 0,16516 % pour 2 %. Le simple taux annuel divisé par 12 donnerait une mensualité légèrement différente (505,88 €). Vérifiez donc la méthode utilisée dans votre offre.
- Calculer la mensualité constante : mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^(−nombre de mois)).
- Pour chaque mois : intérêts = capital restant dû × taux mensuel ; capital amorti = mensualité − intérêts.
- Mettre à jour le solde : nouveau capital restant dû = ancien solde − capital amorti. On recommence jusqu’à zéro.
Pour connaître le coût total des intérêts sans dresser tout le tableau : multipliez la mensualité par le nombre de mois, puis retirez le capital emprunté. Dans l’exemple : 505,03 € × 240 − 100 000 € ≈ 21 207 €, hors frais et assurances.
Si votre calcul s’écarte de quelques centimes du tableau de votre prêteur, c’est souvent une question d’arrondis. Un écart plus important peut venir d’une autre méthode de calcul du taux mensuel ou de frais inclus dans le prêt.
Mensualités constantes ou amortissement constant ?
Wikifin décrit deux formules courantes pour un crédit hypothécaire. Avec les mêmes hypothèses (100 000 €, 20 ans, 2 %) :
- Principe — mensualités constantes : même montant chaque mois ; amortissement constant du capital : même part de capital chaque mois (416,67 €), intérêts en plus
- Première mensualité — mensualités constantes : 505,03 € ; amortissement constant du capital : 581,82 €
- Dernière mensualité — mensualités constantes : 505,03 € ; amortissement constant du capital : 417,35 €
- Total des intérêts — mensualités constantes : 21 206,35 € ; amortissement constant du capital : 19 901,55 €
- Pour qui ? — mensualités constantes : budget stable et prévisible ; amortissement constant du capital : revenus qui supportent un effort plus élevé au départ
L’amortissement constant coûte moins d’intérêts, car le capital baisse plus vite, mais il demande des mensualités plus élevées au début. D’autres formules existent, comme le crédit à terme fixe, où l’on ne rembourse que les intérêts jusqu’à l’échéance. Celui-ci est le plus coûteux en intérêts, car le capital ne diminue pas.
À quoi sert concrètement votre tableau d’amortissement
- Connaître votre solde restant dû à une date donnée : utile en cas de vente du bien, de remboursement anticipé ou de rachat de crédit auprès d’un autre prêteur.
- Évaluer l’intérêt d’un remboursement anticipé. Plus il intervient tôt, plus il réduit d’intérêts, puisque ceux-ci sont concentrés en début de crédit. Tenez compte de l’éventuelle indemnité prévue par votre contrat.
- Comparer deux offres au-delà de la mensualité : le total des intérêts et le solde restant dû après 5 ou 10 ans en disent beaucoup.
- Vérifier votre crédit à taux variable. Après une révision du taux, le prêteur recalcule la suite du tableau : comparez l’ancien et le nouveau.
Le tableau d’amortissement de votre crédit vous est normalement remis par le prêteur. Si vous ne le retrouvez pas, demandez-en une copie à jour.
Et pour un prêt à tempérament ?
Le mécanisme est le même pour un crédit à la consommation remboursé par mensualités fixes (prêt à tempérament, prêt auto, prêt travaux) : chaque mensualité contient des intérêts calculés sur le solde restant dû et une part de capital, qui augmente au fil des mois. Les durées sont simplement plus courtes et les taux différents.
Selon Wikifin, le contrat de crédit précise les conditions de remboursement, y compris, le cas échéant, la possibilité de recevoir à tout moment un tableau d’amortissement. Dans certains cas, ce tableau doit même être joint au contrat. Pour calculer la mensualité d’un prêt à la consommation, voyez notre page calcul de mensualité et notre article sur le taux d’un prêt à la consommation.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Estimer votre propre emprunt immobilier
Pour obtenir le tableau de votre projet, reprenez la formule ci-dessus dans un tableur avec votre montant, votre durée et le taux de l’offre reçue. Notre méthode pas à pas pour simuler un emprunt immobilier détaille les données à rassembler. Une estimation reste indicative : l’offre finale dépend de l’analyse de votre dossier par le prêteur.
Le tableau d’amortissement ne montre pas tous les coûts d’un crédit hypothécaire. Les frais de dossier et de notaire, le TAEG, l’assurance solde restant dû et l’indemnité de remploi sont expliqués dans le guide de solucredit.be (guide sans simulateur ni offre de crédit).
Lire le guide
du crédit hypothécaire
(solucredit.be)
Sources
- Wikifin (FSMA), Quel type de crédit hypothécaire choisir ? (exemple 100 000 € sur 20 ans à 2 %), consulté le 27/09/2026.
- Wikifin (FSMA), Que payez-vous chaque mois pour votre crédit hypothécaire ?, consulté le 27/09/2026.
- Wikifin (FSMA), Le contrat de crédit (mise à jour du 12 février 2026), consulté le 27/09/2026.
- Calculs du tableau : réalisés par nos soins selon la méthode décrite ci-dessus (taux mensuel équivalent, arrondis au centime).