Guide indépendant : cette page n’est pas publiée par Beobank et n’a aucun lien commercial avec cette banque. Les chiffres Beobank cités proviennent de sa page « Prêt hypothécaire », de son prospectus n° 79 et de sa liste de tarifs n° 160 du 25/09/2026, consultés le 25/09/2026.

Beobank propose un simulateur de prêt hypothécaire sur son site, puis un rendez-vous en agence. La banque précise que cette simulation est « purement indicative » et que le taux de l’offre peut différer. Autrement dit, le vrai travail commence quand vous recevez une proposition chiffrée : vérifier qu’elle applique la bonne grille, comprendre ce que coûte le « taux réduit », savoir si la réduction énergie vous concerne et mesurer ce que deviendrait la mensualité en taux variable. Voici les six contrôles à faire, avec des calculs refaits à partir des tarifs publiés.

Avant de simuler : les informations qui changent le résultat

Un simulateur ne donne qu’une mensualité. Pour qu’elle ait un sens, préparez les éléments qui déterminent le taux et le montant chez Beobank :

• Le montant réellement emprunté. Beobank prête à partir de 40 000 €, mais le taux est majoré de 0,25 % par an sous 60 000 €. Un projet proche de ce seuil mérite d’être simulé des deux côtés.
• La durée, en années exactes. Les taux sont fixés par tranches (par exemple « plus de 15 ans jusqu’à 20 ans », « plus de 20 ans jusqu’à 25 ans »). Passer de 20 à 21 ans vous fait changer de tranche : en taux fixe réduit, on passe de 4,73 % à 4,79 %.
• Le certificat PEB du logement, ou le rapport d’un auditeur si vous prévoyez des travaux : c’est lui qui ouvre ou non la réduction énergie.
• Votre choix d’assurance solde restant dû : chez ACM (taux réduit) ou ailleurs (taux de base).
• La formule de taux : fixe, variable (révision tous les 1, 3 ou 5 ans) ou semi-variable (fixe 10, 15 ou 20 ans, puis révisable tous les 5 ans).

La méthode générale de simulation (frais d’achat, apport, quotité) est détaillée dans notre guide pour simuler un emprunt immobilier. Pour savoir quelle mensualité votre budget supporte, voyez aussi comment calculer une mensualité soutenable.

Contrôle 1 : la grille de taux appliquée est-elle la bonne ?

Beobank publie ses taux dans une « liste de tarifs » numérotée, annexée à son prospectus. Au 25/09/2026, la version en vigueur est la liste n° 160 du 25/09/2026 (prospectus n° 79), qui a relevé les taux par rapport à la liste n° 159 du 31/07/2026. Des versions antérieures (n° 149 de juin 2025, n° 153 de janvier 2026, n° 159 de juillet 2026) restent trouvables sur internet et dans les comparateurs : un taux lu ailleurs n’est donc pas forcément le taux du jour.

• Notez le numéro et la date du tarif utilisé pour votre simulation ou votre offre.
• Vérifiez la tranche de durée et la colonne (taux de base ou taux réduit).
• Si votre demande est inférieure à 60 000 €, vérifiez que la majoration de 0,25 % par an apparaît, et qu’elle n’est pas appliquée au-delà.
• Les taux annuels de la grille sont « indicatifs » : le calcul se fait sur le taux mensuel (par exemple 0,390511 % par mois pour 4,79 % par an). C’est ce taux mensuel qui figure dans le contrat.

Contrôle 2 : le taux réduit vaut-il la prime d’assurance ?

Dans la grille Beobank, le taux réduit s’applique si vous souscrivez une assurance solde restant dû auprès d’ACM Belgium Life SA, pour un capital égal au solde restant dû du crédit. Sans cette assurance, c’est le taux de base. L’écart entre les deux colonnes est d’environ 0,52 % par an.

Exemple calculé (hypothèses : 250 000 €, 25 ans, taux fixe, mensualités constantes, taux mensuels de la grille n° 160 ; hors frais et primes d’assurance) :

Taux fixe 20-25 ans	Mensualité
Base 5,31 %	1 488,55 €
Réduit 4,79 %	1 416,13 €
Écart	72,42 €/mois

Sur 300 mois, l’écart atteint environ 21 726 € d’intérêts. La question à poser n’est donc pas « le taux réduit est-il plus bas ? » (il l’est toujours), mais : la prime ACM est-elle inférieure à ce que le taux réduit fait économiser, comparée à une assurance équivalente souscrite ailleurs ? Demandez le montant exact de la prime ACM pour votre âge et votre profil, puis un devis chez un autre assureur, et comparez les totaux.

Ce que prévoit la loi (Livre VII du Code de droit économique, art. VII.147) :

• Une réduction de taux liée à une assurance est une « vente groupée » autorisée, mais le prêteur doit maintenir le taux réduit, sans frais, si vous changez d’assureur après le premier tiers de la durée du crédit (après 8 ans et 4 mois pour un crédit de 25 ans).
• Avant ce premier tiers, le changement avec maintien du taux réduit n’est prévu que dans certains cas, notamment si l’assureur augmente son tarif.
• Le contrat doit indiquer à partir de quand ce changement est possible, et la banque doit vous communiquer sur demande la date exacte du premier tiers.
• Si une assurance est exigée comme condition du crédit, le prêteur doit accepter un autre assureur offrant une couverture équivalente à un prix égal ou inférieur, et motiver un éventuel refus dans les 30 jours.

Contrôle 3 : avez-vous droit à la réduction énergie ?

Beobank annonce une réduction supplémentaire de 0,10 % par an (0,008333 % par mois) pour financer :

• l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement en Belgique dont le PEB ne dépasse pas 159 kWh/(m².an) au moment de la demande ;
• l’achat d’un logement au-delà de ce seuil, si le crédit finance aussi des travaux qui améliorent le score énergétique d’au moins 30 % dans les 5 ans suivant la signature ;
• ces mêmes travaux de rénovation seuls, avec le même objectif de 30 % en 5 ans.

Sur l’exemple de 250 000 € à 25 ans, et en supposant que cette réduction s’ajoute au taux réduit de 4,79 % (point à faire confirmer dans l’offre), la mensualité passerait de 1 416,13 € à 1 401,83 €, soit environ 14 € de moins par mois et 4 288 € d’intérêts en moins sur la durée. Si votre logement est juste au-dessus du seuil, demandez comment la banque vérifie l’amélioration de 30 % et ce que prévoit le contrat si l’objectif n’est pas atteint dans les 5 ans.

Contrôle 4 : en taux variable, faites le test du pire cas

Le taux variable démarre plus bas. Dans la grille n° 160, la formule à révision annuelle (1/1/1) sur 20 à 25 ans affiche 4,28 % en taux réduit, contre 4,79 % en fixe. Mais ce taux suit un indice de référence et peut monter. Trois limites s’appliquent :

• Loi (art. VII.143) : si la première période dure moins de 3 ans, la hausse ne peut dépasser 1 point en 2^e année et 2 points en 3^e année par rapport au taux initial.
• Grille Beobank : plafond (« cap ») de 5 % au-dessus du taux initial, et hausse « toujours limitée au double du taux d’intérêt initial ». Avec un taux de départ de 4,28 %, c’est le doublement qui plafonne le premier.
• Seuil : le taux n’est revu que si l’écart atteint 0,50 % par an.

Scénario du pire cas calculé (250 000 €, 25 ans, mensualités constantes, taux mensuels de la grille, hausse maximale à chaque révision ; hors frais et assurances) :

Période	Mensualité
Année 1 (4,28 %)	1 347,17 €
Année 2 (+1 point)	1 485,21 €
Année 3 (+2 points)	1 625,46 €
Dès l’année 4 (taux doublé)	1 947,18 €

Au départ, le variable fait économiser environ 69 € par mois par rapport au fixe réduit (1 416,13 €). Dans le pire cas, la mensualité dépasserait celle du fixe de plus de 530 € à partir de la 4^e année. Ce scénario n’est pas une prévision : il sert à vérifier que votre budget encaisserait le choc. La fiche ESIS doit d’ailleurs présenter un TAEG calculé dans l’hypothèse la plus défavorable (Beobank le mentionne dans son prospectus).

Beobank propose aussi une option « durée variable » : en cas de hausse, garder la mensualité en allongeant la durée, dans la limite de 20 % de la durée initiale et de 30 ans au total. Au-delà, la mensualité est adaptée. Cette option a des frais de dossier (50 € selon la grille).

Contrôle 5 : l’offre écrite et la fiche ESIS

Pour un crédit hypothécaire, la banque doit remettre gratuitement une fiche « Informations européennes standardisées » (ESIS) avant ou avec l’offre, et une nouvelle ESIS si l’offre diffère de la précédente. L’offre doit inclure tous les coûts connus dans le TAEG, sa durée de validité et le tableau d’amortissement ; elle lie le prêteur pendant au moins 14 jours (art. VII.127). Cochez ces lignes :

• taux débiteur mensuel et annuel, TAEG, coût total et montant total dû ;
• frais de dossier : 350 € dans la grille (300 € pour un crédit-pont seul) ;
• expertise : de 50 € à 115 € pour une estimation statistique « desktop », 285 € et plus pour une expertise avec visite, selon le bien ;
• frais d’acte de crédit (inscription hypothécaire) : estimation séparée du notaire ;
• prime de l’assurance solde restant dû, et la mention que l’assurance incendie n’est pas incluse dans le TAEG ;
• pour une construction : l’indemnité de non-prélèvement (0,15 % par mois sur le capital non encore utilisé, à partir du 6^e mois après l’acte).

Comparer deux banques se fait ligne par ligne sur leurs ESIS. Notre guide sur le prêt immobilier Belfius montre la même lecture appliquée à une autre offre.

Contrôle 6 : les conditions de sortie

• Remboursement anticipé total : possible à tout moment. Beobank peut réclamer une indemnité de remploi de 3 mois d’intérêts sur le montant remboursé, soit le maximum légal (art. VII.147/12). Exemple : rembourser 50 000 € d’un crédit à 4,79 % coûte environ 586 € d’indemnité.
• Remboursements partiels : un par année civile quel que soit le montant ; les suivants la même année doivent atteindre au moins 10 % du capital du crédit.
• Pas d’indemnité pour un crédit-pont ni pour un remboursement consécutif à un décès couvert par l’assurance solde restant dû.
• Reprise d’encours : le contrat-cadre permet d’emprunter à nouveau le capital déjà remboursé (minimum 10 000 €) sans nouvel acte notarié, au taux en vigueur au moment de la demande et sous réserve d’acceptation.

Erreurs fréquentes

• Recopier un taux Beobank trouvé sur un comparateur sans vérifier la date du tarif.
• Choisir une durée qui tombe juste au-dessus d’une tranche (21 ans plutôt que 20) sans voir que le taux change.
• Accepter le taux réduit sans avoir chiffré la prime ACM ni demandé un devis ailleurs.
• Oublier de noter la date du premier tiers de la durée, à partir de laquelle on peut changer d’assureur en gardant le taux réduit.
• Juger un taux variable sur sa première mensualité, sans calculer le pire cas.
• Laisser passer le délai de validité de l’offre et devoir en redemander une (175 € selon la grille, si c’est à votre demande avant l’acte).

Pour comprendre les étapes d’un crédit hypothécaire en Belgique indépendamment de Beobank, vous pouvez consulter le guide publié par un autre site, solucredit.be. Ce n’est pas une offre Beobank et ce lien ne remplace pas l’offre écrite ni la fiche ESIS de la banque.

 

Et pour un crédit Beobank qui n’est pas hypothécaire ?

Voiture, travaux sans hypothèque ou projet libre relèvent du crédit à la consommation, avec d’autres règles et d’autres taux. Ils sont traités dans notre page Crédit Beobank : quelle formule choisir.

Sources

• Beobank, Prêt hypothécaire (simulateur, réduction énergie, formules), consulté le 25/09/2026.
• Beobank, prospectus crédit hypothécaire n° 79 du 25/09/2026 et liste de tarifs n° 160 au 25/09/2026, consultés le 25/09/2026.
• SPF Économie, Code de droit économique, Livre VII : art. VII.127 (ESIS et offre), VII.143 (taux variable), VII.146 et VII.147 (assurances, vente groupée), VII.147/12 (remboursement anticipé) ; texte consolidé consulté le 24/09/2026.

Calculs : mensualités constantes calculées avec les taux mensuels de la grille Beobank n° 160 ; montants arrondis au centime, hors frais, primes d’assurance et fiscalité. Ils illustrent les écarts entre options et ne constituent pas une offre. Les taux changent : vérifiez la grille en vigueur le jour de votre demande.