Pour obtenir un crédit immobilier en Belgique, il faut convaincre le prêteur que vous pourrez rembourser sans vous mettre en difficulté. La loi l’oblige à vérifier votre solvabilité avant de signer : revenus, dépenses, crédits en cours et consultation de la Centrale des crédits aux particuliers. En pratique, trois éléments pèsent le plus : la part de vos revenus absorbée par les remboursements, votre apport personnel et la stabilité de vos revenus.

Les conditions que le prêteur vérifie

Votre capacité de remboursement

Avant tout contrat, le prêteur doit procéder à une « évaluation rigoureuse » de votre solvabilité, sur la base d’informations relatives à vos revenus et à vos dépenses (art. VII.133 du Code de droit économique). Il doit raisonnablement estimer que vous pourrez respecter vos obligations. Il ne peut pas s’appuyer essentiellement sur le fait que le bien vaut plus que le crédit, ni sur une hausse future de sa valeur.

Concrètement, il regarde :

• vos revenus nets et leur régularité (contrat de travail, ancienneté, revenus d’indépendant sur plusieurs années) ;
• vos charges : loyer éventuel jusqu’à l’achat, personnes à charge, crédits en cours (prêt auto, prêt personnel, ouverture de crédit) ;
• le taux d’effort : la part de vos revenus consacrée au remboursement de toutes vos dettes ;
• ce qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité payée.

La BNB suit en particulier les crédits dont le remboursement dépasse 50 % du revenu disponible lorsqu’ils financent aussi plus de 90 % de la valeur du bien : ces dossiers cumulant deux risques sont limités à une petite part de la production de chaque banque. Chaque établissement applique ensuite sa propre grille : un dossier refusé par l’un peut être accepté par un autre.

Votre apport et la quotité financée

La quotité (ou loan-to-value) est le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien. Les attentes prudentielles de la BNB fixent un seuil de 90 % pour une habitation que vous occupez vous-même et de 80 % pour un investissement locatif. Ce ne sont pas des interdictions : les banques peuvent dépasser ces seuils dans une marge limitée, plus large pour les primo-acquéreurs, mais doivent justifier ces dépassements auprès de la BNB.

Conséquence pratique : sans épargne, il est plus difficile d’obtenir un crédit. L’apport sert en général d’abord à payer les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais d’acte et de crédit hypothécaire), puis une partie du prix. Pour savoir si ces frais peuvent être empruntés, voyez notre article sur le prêt hypothécaire et les frais de notaire ; pour un financement au-delà de la valeur du bien, celui sur le prêt hypothécaire à 125 %.

Votre historique à la Centrale des crédits

Le prêteur est tenu de consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB. Un retard de paiement enregistré n’interdit pas automatiquement un crédit immobilier, mais le prêteur doit alors motiver spécialement sa décision dans votre dossier, et beaucoup refusent. Selon Wikifin, un défaut de paiement régularisé est effacé un an après sa régularisation ; un défaut non régularisé peut rester enregistré jusqu’à dix ans.

Vous pouvez consulter gratuitement vos propres données : en ligne avec votre carte d’identité électronique, par courrier ou e-mail accompagné d’une copie de votre carte, ou aux guichets de la BNB. Faites-le avant d’introduire votre demande : une donnée erronée se corrige auprès du prêteur qui l’a déclarée.

Les garanties demandées

Wikifin cite les garanties habituellement exigées :

• une hypothèque (ou un mandat hypothécaire) sur le bien ;
• une assurance habitation ;
• une assurance solde restant dû, qui rembourse tout ou partie du crédit en cas de décès ;
• une expertise du bien, qui fixe la valeur retenue pour calculer la quotité.

Exemple chiffré : le calcul que fait le prêteur

Hypothèses (exemple, pas une offre) : un couple gagne 4 200 € nets par mois, achète un bien estimé à 280 000 € et demande 250 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 3,5 %. Ce taux est choisi pour l’illustration ; il ne correspond à l’offre d’aucun établissement.

Lecture : la quotité reste juste sous le seuil de 90 % de la BNB. Le taux d’effort est modéré, mais un prêt auto en cours de 350 € par mois (ligne « Effort + auto ») le fait grimper de plus de 8 points. Raccourcir la durée à 20 ans réduit les intérêts totaux à 97 975,83 € mais porte l’effort à 34,5 %. Les frais d’achat et l’assurance solde restant dû ne sont pas compris dans ces chiffres. Pour tester vos propres montants, voyez notre méthode pour simuler un emprunt immobilier.

Les documents à préparer

La loi oblige le prêteur à vous remettre un questionnaire listant les informations demandées, et vous oblige à y répondre de manière exacte et complète (art. VII.126). Sans ces informations, le crédit ne peut pas être accordé. Les listes varient d’un établissement à l’autre ; comptez en général :

• votre carte d’identité (le prêteur doit vérifier votre identité, art. VII.132) ;
• vos dernières fiches de paie, ou pour un indépendant vos derniers avertissements-extraits de rôle et comptes ;
• votre dernier avertissement-extrait de rôle ;
• les extraits de compte récents et la preuve de votre épargne (ou d’une donation) ;
• le détail de vos crédits en cours ;
• le compromis de vente, ou pour une construction le permis, les plans et les devis.

Le prêteur ne peut pas vous interroger sur votre santé, vos opinions, votre origine ou votre appartenance syndicale ou mutualiste (art. VII.126). Les questions de santé relèvent de l’assurance solde restant dû, pas du crédit.

Les étapes, de la simulation à l’acte

1. Estimer votre budget. Mensualité supportable, apport disponible, frais d’achat. Notre article pour calculer une mensualité tenable détaille cette étape.
2. Consulter plusieurs prêteurs. Banques, prêteurs ou courtiers (intermédiaires de crédit). Wikifin recommande de ne pas vous limiter à votre banque. Comparez le TAEG, qui inclut les frais de dossier et d’expertise mais pas les frais de notaire.
3. Remplir le questionnaire de solvabilité et fournir les pièces.
4. Faire expertiser le bien à la demande du prêteur.
5. Recevoir la fiche ESIS et l’offre. L’ESIS (informations européennes standardisées) est remise avant ou en même temps que l’offre ; si l’offre diffère de l’ESIS, une nouvelle ESIS l’accompagne (art. VII.127).
6. Accepter l’offre. Elle mentionne sa durée de validité et le tableau d’amortissement, et lie le prêteur pendant au moins 14 jours (art. VII.127). Vous pouvez l’accepter à tout moment pendant cette période.
7. Signer l’acte de crédit chez le notaire, en général le même jour que l’acte d’achat. Les fonds sont alors versés.

Les erreurs qui compliquent l’obtention

• Contracter un autre crédit juste avant. Un prêt auto ou une ouverture de crédit augmente votre taux d’effort, comme le montre l’exemple.
• Oublier les frais d’achat. Ils ne sont pas compris dans le prix et réduisent l’apport disponible pour le bien.
• Déclarer des informations incomplètes. Un contrat ne peut normalement pas être modifié à votre détriment si le prêteur a mal évalué votre solvabilité, sauf si vous avez sciemment caché ou falsifié des informations (art. VII.133).
• Comparer seulement le taux. Le TAEG, le coût de l’assurance solde restant dû et les produits liés exigés pour obtenir une réduction changent le coût réel. Notre guide pour comparer et négocier un crédit hypothécaire détaille ces points.

Crédit refusé : que faire ?

En cas de refus, le prêteur doit vous communiquer sans délai et sans frais le résultat de la consultation des fichiers, ainsi que l’identité et l’adresse du responsable de ces fichiers. Il doit aussi préciser si le refus repose sur un traitement automatisé (art. VII.137). Il ne peut vous réclamer aucune indemnité, sauf les frais de consultation de la Centrale et certains frais de taxation.

Ensuite :

• Identifiez le motif : taux d’effort trop élevé, apport insuffisant, revenus jugés instables, enregistrement à la Centrale.
• Corrigez ce qui peut l’être : rembourser un petit crédit en cours, réduire le montant demandé, allonger la durée (en connaissant le surcoût), ajouter un co-emprunteur. Chaque co-emprunteur s’engage alors pour la totalité du crédit.
• Consultez un autre prêteur ou un courtier : les critères internes varient.
• Regardez les prêts régionaux destinés aux ménages à revenus modestes ou moyens, par exemple en Wallonie : voyez notre article sur le prêt hypothécaire en Région wallonne.

Sources

• Code de droit économique, livre VII, art. VII.126, VII.127, VII.132, VII.133 et VII.137 (Justel) – version intégrant les modifications publiées jusqu’au 4 août 2026, consultée le 25/09/2026.
• BNB – FAQ sur les attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires, consultée le 25/09/2026.
• Wikifin (FSMA) – Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire ? (mise à jour du 9 février 2026), consultée le 25/09/2026.
• Wikifin (FSMA) – Comment comparer des crédits hypothécaires ?, consultée le 25/09/2026.
• Wikifin (FSMA) – Le rôle de la Centrale des crédits aux particuliers (mise à jour du 16 février 2026), consultée le 25/09/2026.

Exemple calculé le 25/09/2026 avec la formule d’une mensualité constante ; il ne constitue pas une offre de crédit.