Simuler un emprunt immobilier

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L’essentiel

  • Pour simuler un emprunt immobilier, il faut quatre données : le montant, la durée, le taux et le type de taux (fixe ou variable).
  • Une simulation donne une mensualité et un coût estimés ; elle ne vaut ni offre ni accord.
  • Ajoutez ensuite les frais d’achat et de crédit, qui ne sont pas dans la mensualité.
  • Le prêteur vérifie surtout que la mensualité reste supportable par rapport à vos revenus.

Sommaire

Les données à préparer avant de simuler

  • Prix du bien — où la trouver : Annonce, compromis. Pourquoi elle compte : Base du montant à financer.
  • Fonds propres — où la trouver : Épargne disponible. Pourquoi elle compte : Réduit le montant emprunté ; sert souvent à payer les frais.
  • Frais d’achat et d’acte — où la trouver : Calculateur de notaire.be. Pourquoi elle compte : Droits d’enregistrement (ou TVA), frais de notaire et d’hypothèque : ils varient selon la Région.
  • Durée souhaitée — où la trouver : Votre budget. Pourquoi elle compte : Plus longue = mensualité plus basse mais plus d’intérêts.
  • Taux d’hypothèse — où la trouver : Simulations de prêteurs. Pourquoi elle compte : Utilisez plusieurs taux pour tester votre marge.
  • Revenus nets et charges — où la trouver : Fiches de paie, crédits en cours. Pourquoi elle compte : Le prêteur apprécie la mensualité par rapport à vos revenus.

Simulation pas à pas

  1. Calculez le montant à emprunter : prix du bien + frais d’achat et de crédit − fonds propres.
  2. Choisissez une durée et testez-en au moins deux (par exemple 20 et 25 ans).
  3. Testez plusieurs taux : le taux réel ne sera connu qu’à l’offre, et un taux variable peut évoluer.
  4. Comparez la mensualité à vos revenus et gardez une marge pour les imprévus.
  5. Regardez le coût total (intérêts + frais + assurances), pas seulement la mensualité.

Exemple chiffré

Exemple illustratif, mensualités constantes, taux fixe. Les taux sont des hypothèses et non des offres.

Montant Taux Durée Mensualité Intérêts totaux
200 000 € 2 % 20 ans 1 010,05 € 42 413 €
200 000 € 3 % 20 ans 1 105,15 € 65 235 €
200 000 € 3 % 25 ans 944,22 € 83 265 €
200 000 € 3,5 % 25 ans 995,37 € 98 610 €

Méthode : taux mensuel équivalent au taux annuel, comme dans les exemples de Wikifin (200 000 € sur 20 ans à 2 % fixe : environ 1 010 € par mois). Assurances et frais non compris. Le détail mois par mois se lit dans un plan d’amortissement.

Pour estimer aussi votre capacité d’emprunt et les frais à prévoir en plus de la mensualité, vous pouvez vous aider d’un guide de calcul du crédit logement, de la capacité d’emprunt aux frais.

La mensualité doit rester supportable. Wikifin donne l’exemple d’un revenu mensuel de 2 000 € face à une mensualité de 1 010 € : une telle demande a peu de chances d’être acceptée. Chaque prêteur applique ses propres critères ; aucune simulation ne garantit l’octroi.

Ce qu’une simulation ne montre pas

  • Les frais d’achat (droits d’enregistrement ou TVA, notaire) : non compris dans la mensualité ni dans le TAEG. Voir peut-on emprunter les frais de notaire avec le prêt hypothécaire.
  • Les frais de dossier et d’expertise : plafonnés à 350 € pour un crédit hypothécaire classique selon Wikifin.
  • Les assurances (solde restant dû, habitation), souvent demandées par le prêteur.
  • Votre dossier : revenus, stabilité, crédits en cours, valeur du bien.

Passer de la simulation à l’offre

Comparez des simulations faites avec les mêmes hypothèses (montant, durée, type de taux) chez plusieurs prêteurs. Demandez ensuite une offre au prêteur retenu : elle s’accompagne d’une fiche ESIS (FEIS) standardisée, qui permet de comparer le TAEG et les conditions. Pour simuler un crédit à la consommation plutôt qu’un emprunt immobilier, voir notre page simuler un emprunt.

Vérifier la quotité avant de simuler

La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Exemple : pour un logement de 250 000 €, un crédit de 225 000 € correspond à une quotité de 90 %. La Banque nationale de Belgique recommande aux prêteurs de limiter la part des crédits au-delà de 90 % de la valeur du bien (80 % pour un investissement locatif). Plus votre simulation dépasse ce seuil, plus un apport personnel sera généralement attendu.

Le détail des seuils et le cas des crédits au-delà de 100 % sont expliqués dans notre page prêt hypothécaire à 125 % et quotité.

Sources

Crédit sur gage